Demján Sándor, a TriGranit Fejlesztési Zrt. elnöke a magyar bevásárlóközpont- iparág alapítója. Az 1976-ban megnyitott Skála vezetőjeként forradalmasította a hazai kereskedelmet, megteremtve azt a ma triviálisnak tűnő alapfogalmat, hogy árukínálat. Éppen húsz évvel a Skála megnyitását követően a Pólus City Centerrel Demján megnyitotta az utat az új típusú kereskedelmi ingatlanok fejlesztése előtt Magyarországon, majd a WestEnddel 1998-ban egy nemzetközileg elismert, és azóta is használt model…

Vállalkozásán keresztül Demján Sándor végeredményben ingatlanfejlesztési tudást exportál a régió szinte összes országába, legyen szó akár bevásárlóközpontról, irodáról, lakásfejlesztésről vagy egy multifunkcionális városközpontról. A TriGranit ma Európa harmadik legnagyobb kereskedelmiingatlan-fejlesztője, a teljes ingatlanszektort figyelembe véve pedig a negyedik helyen áll. Ennek ellenére Demján Sándor még mindig inkább kereskedőnek, és nem mérnöki szemmel járó ingatlanfejlesztőnek tartja magát.

Lehet, hogy én voltam felületes, de a Skála működésnek hátteréről, a gyakorlati megvalósításáról nem sok információt találtam. A termékeken túl mit adott a Skála az országnak? 

Nézze, ha a Time magazinban valaki megjelenik az egy rang, ha nagyinterjút készítenek az emberrel, akkor az még nagyobb rang. Kelet-Európából velem csinálták az első nagyinterjút főleg a Skála kapcsán, persze az lehet, hogy az elmúlt időszakban nem sokat foglalkoztak a témával. A jelentőséget illetően elég annyit elmondani, hogy a „legvidámabb barakk” jelzőt az ország a Skálának köszönhette, hatására az áruellátás rendszere teljesen megváltozott. Felrúgtuk azt a kereskedelmi elosztási rendszert, amit a minisztériumok mellett működő szakmai bizottságok diktáltak. Ez még egy sztálini elosztási rendszer volt, amelynek védekező reflexe három alaptételre épült és ez meghatározta a kereskedelmet egészen a Skála megnyitásáig: Az első, hogy a kapitalizmusban minden rossz; A második, hogy a szocializmusban minden jó; A harmadik pedig, hogy a pártnak mindig igaza van. Ez utóbbi a szigorú tervgazdaságon keresztül kockázat nélkül érvényesült. Ha olyat terveztek be, ami senkinek se kellett, akkor az olcsó ár volt a siker. Ha olyat terveztek be, ami mindenkinek kellett, akkor pedig a jó termék. Ezekből lettek aztán a hiánycikkek, amire egy másodlagos kereskedelmi piac épült, másodlagos árakkal. Ha valakinek sokéves várakozás után kiutaltak egy Ladát, amiért befizetett 80 ezer forintot, akkor másnap 170 ezerért túl is adhatott rajta. A fix árak mellett a bérek nominálisan emelkedtek, de a hivatalos csatornákon ezt a pénzt nem lehetett értelmes dolgokra elkölteni. 

Hogy sikerült beszerezni az árut egy ilyen kínálati környezetben? 

Több forrásból is táplálkoztunk. Megkerestük azokat a hazai termelőket, akik jó minőségben tudtak szállítani. Általában a felesleges kapacitásokat használtuk ki és nagyon sokszor áruval fizettünk. Narancsot, almát, de egyszer például cementet is adtunk. Volt többek közt saját gyártású TV-nk, textilárunk és számos más termékünk. 

Mondana néhány konkrét példát arra, hogy miképp jutott importáruhoz? 

Az állami monopólium sajátja a korrupció és a hozzá nem értés. Ennek fényes példája volt a Belkereskedelmi Kutatóintézet, ahol szobatudósok döntötték el, mit kell behozni. Na, mi ebből is kiléptünk és egyenesen a vámosokat kerestük meg, akiktől megtudtuk, mit hoznak be és mit visznek ki valójában az országból. Ez volt a piackutatás. Csináltunk egy listát, és így tudtunk dolgozni. Kereskedtünk szinte az összes szomszédos országgal. Volt is egy vicc rólunk, akkoriban az egyik szilveszteri kabaréban: – Miért játszuk a csehszlovák himnuszt az áruházunkban? – Mert amíg a csehszlovákok vigyázzban állnak, a magyarok tudnak vásárolni. Ki tudtuk használni a tervgazdaság irracionalitását is. Moszkvában például eldöntötték, hogy gyártanak ezer szőrmebundát és azt szétosztották a népesség alapján. Száz jutott a Fekete-tengerhez és száz Szibériába. Már csak az volt a kérdés, mire van szükség a Fekete-tengernél. De így kerültek Magyarországra az igen kedvelt Riga motorok is. Északon porosodtak a raktárakban és boldogan elcserélték őket csizmákra. Sok árut tudtunk hozni a Szovjetunióból is, mert náluk nem lehetett semmit leárazni. Azzal beismerték volna, hogy nem működik rendszer – legalábbis szerintük. Magyarországon Csikós-Nagy Béla, egy nagy tudású közgazdász érdeme volt, hogy négy árforma létezhetett, és mi ezt nagyon jól ki tudtuk használni. Önmagában azonban az árukínálat nem lett volna elég. Mi voltunk az elsők, akik nagy figyelmet fordítottak a marketingre is. Ki is felejthetné el a Skála-lányokat… Takács Ildikó és csapatának érdeme volt, hogy ebben is valami teljesen újat tudtunk hozni Magyarországon és az egész keleti blokkban. Moszkvában például száz olyan nejlontasakért, ami Komjáthy Ágnest ábrázolta női mikulásként, egy színes televíziót adtak, annyira nem ismerték ezt a dolgot. 

Mi volt az újdonság az épületben? 

Egyrészt a mérete, másrészt a mellette lévő parkoló, harmadrészt pedig a klimatizálás. De a legnagyobb előrelépést a kereskedelmi téren értük el. Iparcikket önkiszolgáló formában először mi árultunk, a kereskedő pedig nem rakhatta be az árut a raktárba, hogy aztán azzal üzérkedjen. Ez persze nagyon sok érdeket sértett. Volt, hogy egy egész osztályt elbocsátottam, amit akkoriban óriási felháborodás kísért. Az eladóknak kötelező volt dezodort használniuk, mosakodni és fodrászhoz járni, valamint ez volt az első hely, ahol kis névtáblát is kaptak. A szakszervezet tiltakozott – attól féltek, hogy majd emiatt molesztálni fogják kollégáinkat. Legnagyobb előnyünk mindezeken felül az volt, hogy az embereinket mi képeztük ki, nem lettek elrontva. 

Mi volt a motivációja a Skála indításakor? 

Meg akartam mutatni, hogy Magyarországon is létre lehet hozni egy kereskedelmi egységet olyan kínálattal, mint Ausztriában vagy Németországban, hogy tudunk termelni, képesek vagyunk árukínálatot nyújtani még azok között a körülmények között is. Nem mi találtuk fel a meleg vizet. Megnéztük, nyugaton hogy csinálják és azt adaptáltuk, de azért a németek majd hanyatt vágták magukat, amikor idejöttek megnézni a Skálát. Hetente 150 ezer látogatónk volt, egy nettó négyzetméterre háromszor annyi forgalmat csináltunk, mint az állami áruházak, persze tegyük hozzá, nem voltak túl erős versenytársaink. A magyarok megtanultak vásárolni . A kereskedelem nem egy hatóság, hanem egy szolgáltatás – ez volt a legfontosabb üzenet. 

Mi lett a Skála kifutása? 

Szerte az országban egy 64 tagból álló rendszert hoztunk létre, ami az első franchise-rendszer volt az országban. Mindenhol óriási várakozás előzte meg a nyitást. A 40 ezres Szekszárdon például 60 ezren álltak a főtéren, amikor nyitottunk. Aztán megcsináltuk a Sztráda Skálát, amikor még Európában alig volt hipermarket. Ha azt folytattuk volna, akkor ma máshogy nézne ki a magyar kiskereskedelmi térkép. De az első Skála-nyitás után 10 évvel mégis abbahagytam, ami tulajdonképpen egyfajta tiltakozás volt a részemről az öregedő rendszer ellen, pedig a Skála volt az egyik legnagyobb vállalat az országban. Inkább ismét nulláról indultam. Azóta is mindig próbálok tízévente megújulni.

Akkor ugorjunk is néhány tíz évet. 1996-ban megnyílt a Pólus, 1998-ban a WestEnd. Sokan fogalmaznak meg kritikát, hogy az új központok megölik a belvárosi üzleteket. 

A bevásárlóközpont a legkorszerűbb vásárlási forma jelenleg. Sok fonnyadt szemlélettel rendelkező magyar püföli a központokat, pedig már az ókori piacokat is befedték. Védett, kellemes, biztonságos, hűtött-fűtött környezetben lehet vásárolni, szórakozni és nem kell hosszas ide-oda autózással tölteni az időt a városban. Mi ez, ha nem környezetvédelem? Amikor Budapestet megtervezték, az áruválaszték 7 százaléka volt a mostaninak, a WestEndben pedig kétszer annyi bolt van, mint a Rákóczi úton. Inkább az a kérdés, mi lenne a központok nélkül? Mindenki ott és azt vásárol, amit akar, lehet az egy bevásárlóközpont vagy a Dob utca. Mostanában nagyon fontos a mikor kérdése is. A vasárnap vásárnap – ez egy keresztény hagyomány. Már a középkorban is így volt. Mindenki izgalommal várta, hogy megnézze a kereskedők portékáit, a mutatványosokat. A bevásárlóközpontok népszerűsége a régmúlt iránti nosztalgikus érzéseken alapul. 

Ugyanilyen jó véleménnyel van a hipermarketekről? 

Nincs érdekeltségem egyetlen hipermarketben sem sőt, valamilyen szinten versenytársai is vagyunk egymásnak, mégis azt mondom, hogy ezek az egységek nélkülözhetetlenek, hiszen ők közvetlenül a kereskedőtől tudnak vásárolni, ezzel pedig a legjobb árat kínálják. Ha nem lennének hipermarketek, akkor 15 százalékkal lenne drágább átlagban az élelmiszer, ami nettóban egy havi bér. Nem sírni kell, hanem csinálni egy magyar hipermarket-láncot valakinek. Azt elismerem, hogy ennek kapcsán fontos nemzetgazdasági kérdések merülnek fel. A külföldiek Magyarországon piacot vettek, a gyártást, feldolgozást kivitték. Csak nyersanyagot termelünk, ami aztán késztermék formájában jön vissza. Ki kell építeni a kapacitásokat, hogy ki tudjuk szolgálni például a hipermarketek igényeit. 

Visszatérve a bevásárlóközpontokhoz – az ön olvasatában hogyan alakult a központok fejlődése dióhéjban, ha a Skálától indulunk? 

Az olyan áruházak ideje, mint a Skála, már régen lejárt. A kereskedelem a beszerzési piacokon dől el, ezért a szakboltok versenyelőnybe kerültek. Ezek viszont önmagukban nem kínálják azt a széles választékot, amire szükség van, így egy helyre költöznek, hogy erősítsék egymást. Ez lett a bevásárlóközpont, ami egy versenypálya. A fejlődés a további integráció irányába fog elmozdulni, tehát a hipermarketeknek is bevásárlóközpontokba kell költözniük. Ez már néhány helyen meg is történt. Hosszabb távon a mostani hipermarket-modell nem életképes. Ugyan ezekben is van egy-egy kisebb bolt, de a pálya túlságosan lejt, a nagyobb márkák soha nem fognak beköltözni. Fontos, hogy mindenki azonos feltételekkel induljon. Ennek jó példája a WestEnd, ahol 400 kisvállalkozó tud versenyezni és dolgozni. 

Ha a WestEndet és a nemrég átadott horvát Arena Centart nézzük, akkor mi az alapvető különbség? 

Nehéz ezeket összehasonlítani. A WestEnd egy modell, amit Amerikában is másoltak, központokat alakítottak át az itteni tapasztalatok alapján, magát a házat pedig még mindig a világ három legjobb bevásárlóközpontja között jegyzik. Ez egy tradicionális városközpontban épült többfunkciós komplexum. Az Arena Centar egy külön városközpont, távolabb a belvárostól, így külön kategória, de például a most épülő ljubljanai központunk már hasonlatos lesz a WestEndhez. Igaz, hogy a WestEnd tervezésénél elküldte a külföldi építészeket? Igen. Finta József tervei alapján épült a WestEnd, aki azon kevés magyar építészek közé tartozik, akinek megvan a csapata és a felkészültsége, hogy ne csak kívülről, de a belső tartalmat illetően is jól meg tudjon tervezni egy ilyen házat. Sokkal nagyobb kiadható területtel is készülhetett volna a WestEnd, de mi hosszútávra terveztünk, ezért van sok közös tér és nagy belmagasságok. 

A WestEnd II megépítése még mindig nincs napirenden? 

Nincs és addig nem is lesz, amíg a város tőlünk 20 milliárdos fejlesztést kér, hogy beruházhassunk, miközben egy külföldi befektető 20 milliárdot kap, hogy ugyanannyi munkahelyet teremthessen, mint amennyit mi szeretnénk. Addig is a WestEnd II helyett Krakkóban felépítettük a Bonarkát, ami szintén egy kiváló fejlesztés, a város büszkesége. 

Ha már szóba került a Bonarka – miért volt arra szükség, hogy a megnyitó előtt egy nappal átfestesse az épület belsejét? 

Ha bevásárlóközpontról van szó, akkor saját magamat leginkább egy orvoshoz tudnám hasonlítani. Számomra nem az a fontos, hogy az ember haja szőkére van festve, vagy hogy milyen kabátot hord, hanem az, hogy a szervei megfelelően működjenek. A külső építészeti megoldásokat másokra hagyom, belül viszont nem engedhetem meg, hogy szürkék legyenek a falak. Vannak színek, amik lebénítják a vásárlót, nekünk élénk színekre van szükségünk… 

Úgy is mondhatnánk, hogy ön dr. Bevásárlóközpont. 

Ez így furcsán hangzik. Tény azonban, hogy én nem is annyira ingatlanfejlesztői, hanem kereskedelmi szemmel nézek egy új fejlesztést. Csak az ismeri ezt a világot, aki állt már pult mögött, vezetett üzletet. Nekem volt részem ebben, ezért tudjuk mi felépíteni a legjobb bevásárlóközpontokat. 

Végezetül térjünk vissza még egy pillanatra a Skálához. 

Hogy tetszik az Allee, amit a helyére építettek? Egy korrekt, jól megépített központnak tartom, de ez nem azt jelenti, hogy én is ilyet építtetem volna. Inkább ingatlanfejlesztői és nem kereskedői szemlélettel készült, de a konkurenciáról kizárólag jót szeretek mondani.

Kulcsszavak: Demján Sándor, Trigranit, WestEnd, Pólus, Polus City Center, Arena Centar
Címkék: Demján Sándor interjú
Kategóriák: nem meghatározható