A piac lassan felzárkózik a régió többi országához, a likviditás jelentősen javult asz elmúlt években, ám a finanszírozási lehetőségek még mindig szűkösek – fejti ki. A TriGranit fő piaca jelenleg Lengyelország, nagyon sikeresek vagyunk a lengyel …

Újra vonzó üzleti desztinációvá válik Kelet-Közép-Európa? Van okunk félni az orosz-ukrán konfliktustól? Európa egyesítése miért egy olyan folyamat, mint omlett készítése tojástörés nélkül? Többek között ezekre a kérdésekre is választ kaptunk a CEE Property Forum 2014 konferencián, a Portfolio és az RICS közös szervezésében. Újra a térképen – Erősödő optimizmus Romániában 2014.09.25 17:45 Románia Lengyelország után a második legnagyobb piac a kelet-közép-európai régióban, 20 milliós lakossággal, 3.5 %-os GDP növekedéssel, és számos jelentősebb régiós várossal. Románia mérete és gazdasági potenciálja miatt mindig is a régió egyik kiemelt figyelmet élvező ingatlanpiaca volt, Bukarest a válságot megelőző években a fejlesztők és befektetők paradicsoma volt, a válság kitörése után azonban a zuhanás is annál látványosabb volt. A román lakáspiaci lufi kidurranása is az egyik leghangosabb volt Európában. Ahogy azonban a régió érettebb ingatlanpiacain elérhető lehetőségek fogyatkoznak, úgy növekszik a befektetők érdeklődése a core piacokon kívüli, magasabb hozamokat ígérő régiók, illetve a másodlagos eszközök iránt. Ez a periférikus kelet-közép-európai piacok számára is újabb lehetőségeket teremt, a bizalom láthatóan egyre inkább erősödik Romániában is. A konferencia román ingatlanpiacot tárgyaló kerekasztal-beszélgetésének résztvevői egyöntetűen optimistán ítélték meg a román ingatlanpiac kilátásait. A román ingatlanpiac teljesen más képet mutat, mint a válság előtt. Nyilvánvalóan sokkal fiatalabb piacról beszélünk, mint Lengyelország vagy a Csehország estében, de a bukaresti piac egyre érettebbnek, stabilabbnak számít, és számos vonzó lehetőséget tartogat mind a fejlesztők, mind a befektetők számára. A magasabb kockázati profillal rendelkező befektetők értékelik azt a hozamprémiumot, amit a román piac kínál – számol be tapasztalatairól Radu Boitan FRICS, a Revetas Capital Partener és befektetési igazgatója. Bukarest egyértelműen visszakerült a befektetők térképére, a gazdaság teljesítményen nagyon meggyőző és magas minőségű fejlesztések indultak az elmúlt időszakban. A nagyobb problémát a finanszírozás hiánya okozza, a nemzetközi hátterű bankok nem szívesen finanszírozzák a román ingatlanpiaci befektetéseket – mondja Dr. Bruno Ettenauer MRICS, a CA Immo romániai igazgatója. A konferencián résztevők szavazása alapján kiderült, hogy a régiós ingatlanpiaci szakemberek többsége enyhe hozamcsökkenést vár a bukaresti irodapiacon. Ettenauer szintén mérsékelt hozamcsökkenésre számít, de úgy véli, hogy még így is 8% közelében maradhatnak a hozamszintek a bukaresti prémium irodapiaci eszközök esetében. Ioannis Ganos MRICS, a Magyarországon is aktív Bluehouse Capital elnöke és befektetési igazgatója, az RICS görögországi elnöke befektetőként is pozitívan ítéli meg a román piac lehetőségeit. „A politikai kockázatok magasak, nem a legstabilabb régiós országról van szó, azonban a fundamentumok stabilak és a román gazdaság teljesítménye ígéretes” – mondja. A szakember tapasztalatai szerint valóban egyre több befektető tér vissza a bukaresti piacra, amely nemcsak az opportunista, hanem az intézményi befektetők számára is kínál vonzó lehetőségeket. A piac lassan felzárkózik a régió többi országához, a likviditás jelentősen javult asz elmúlt években, ám a finanszírozási lehetőségek még mindig szűkösek – fejti ki. A TriGranit fő piaca jelenleg Lengyelország, nagyon sikeresek vagyunk a lengyel piacon, de úgy vélem, hogy Románia mérete és gazdasági potenciálja, valamint a piac likviditása miatt mindenképpen figyelmet érdemel – fűzi hozzá Bogdan Macarie, a TriGránit Fejlesztési Zrt. fejlesztési igazgatója. „Minden eszközosztály tekintetében optimisták vagyunk Romániában. Úgy vélem, hogy nemcsak a kereskedelmi, hanem a lakáspiacon is elértük a piac alját, a lakásárak és lakásbérleti díjak is emelkedésnek indultak – mondja Csiki László MRICS, az Immofinanz Grouphoz tartozó, elsősorban a lakásfejlesztési piacon aktív Adama ügyvezetője. A cég számos fejlesztési telekkel rendelkezik Romániában, több lakásprojekt egyidejű elindítását készítik elő. A szakember a finanszírozási lehetőségekkel kapcsolatban is bizakodó, úgy véli, hogy mind az iroda, mind a kiskereskedelmi, mind a lakáspiac esetében javulhat a bankok hozzáállása az ingatlanpiaccal kapcsolatban. Bob Marley dalról kapta nevét az egyik legsikeresebb magyar szállodalánc 2014.09.25 17:24 A konferencia negyedik szekciójának első panelbeszélgetése a hotelszektor régiós lehetőségeivel foglalkozott. Marius Gomola, a Horwath HTL magyarországi és oroszországi ügyvezetője, a beszélgetés moderátora szerint a hotelpiacon nem ingatlanokról, hanem emberekről van szó. Többek között arról kérdezte a panel résztvevőit, hogy miben különbözik a hotelszektor az irodai szegmenstől, illetve mely országokban, milyen típusú hotelekben látnak fejlesztési lehetőséget. Sameer Hamdan, a Mellow Mood Group tulajdonosa és vezérigazgatója, mely többek között a Buddha-Bar Hotelt is üzemelteti Budapesten, mesélt cége meglepő történetéről. A Mellow Mood csoport nevét egy Bob Marley dalról kapta, melyet még akkor hallott, amikor a 90-es évek elején hosteleket üzemeltetett Budapesten – onnan jutott el az évek során odáig, hogy néhány éve megnyitotta első ötcsillagos szállodáját. Véleménye szerint Budapest egy kicsi Párizs és nagyon szereti a magyar fővárost, a Király utca és Kazinczy utca környékét egyenesen a „budapesti SoHo” jelzővel illette. Örömmel látja, hogy a magyar főváros egyre vonzóbb desztinációvá válik, ugyan az ötcsillagos szállodáknak a fapados járatokkal érkező turisták nem hoznak bevételt, de úgy véli, jönnek majd a nagyobb pénzű látogatók is (pl. az Emirates Airlines új járata révén). Üzleti szempontból Budapesten a legjobb tapasztalatokat a 4 csillagos butikhotelek hozták számára. Úgy véli, a válság megtanította arra, hogyan növeljék a bevételeket és csökkentsék a kiadásokat. Véleménye szerint az elkövetkezendő 2-3 évben Budapesten nem fognak a bankok hotelfinanszírozást nyújtani. Forrás: buddhabarhotelbudapest.com Susanne Friedrich, a The Rezidor Hotel Group üzletfejlesztési vezetője a legnagyobb aktivitást Lengyelországban látja, a nagyvárosokban a budget hotelek, vidéken pedig a resort szállodák népszerűek véleménye szerint. A második legaktívabb piacnak Romániát tartja, azonban ott még problémát jelent az autópályák hiánya. Pető Gábor, az UniCredit Bank vezető hotelfinanszírozási szakértője arra próbált választ adni, miért döntöttek úgy, hogy újra finanszíroznak hoteleket. Úgy látja, itt az ideje a kockázatvállalásnak a piac különböző szereplőinek részéről és bízik abban, hogy fenntartható cash-flow pozíciókat vehetnek fel a hotelpiacon. A jövőt a városi hotelekben látja, kiemelte, hogy Budapesten az MNB hitelek is segítik a szektor fejlődését. A magyar fővároson kívül Bukaresten és Prágában is nézelődnek, leginkább a 3-4 csillagos, 100-200 szobás szállodák lehetnek jó befektetések. Georg Folian, a Warimpex igazgatóságának alelnöke szerint egy irodaház esetén csak a bérlő kiköltözése esetén szükséges renoválni az épületet, egy szálloda esetében azonban rendszeresen (akár nap mint nap) szükséges ez, a bevételek akár 2-3%-a is rámehet a folyamatos fejlesztésekre. Úgy látja, régiós szinten Lengyelország vidéki városai remek fejlesztési lehetőséget rejtenek 2-3 csillagos szállodák vonatkozásában, de Romániában és Magyarországban is lát potenciált. Oroszországban több panelista is jelentős potenciált állt, azonban a geopolitikai kockázatok problémát jelenthetnek. A beszélgetés végén megkérdeztük a konferencia résztvevőit, hogy látják a régiós hotelpiac helyzetét. A válaszadók 58%-a szerint 2015-ben nőni fog a régiós fővárosokban a hotelpiac volumene. Kevesebb optimizmusra ad azonban okot, hogy 46% szerint jövőre nem fognak változni a hotelpiac finanszírozási lehetőségei, maradnak a 2014-ben is tapasztalt nehézségek. Megkérdeztük azt is, melyik régiós ország hotelpiacába fektetnének be legszívesebben. Bár a szakértők Lengyelországot említették a legnagyobb arányában, mint a legvonzóbb országot, csak a válaszadók 27%-a választotta ezt az opciót, a legtöbben (39%) Magyarországra szavaztak. A Portfolio és az RICS által közösen szervezett CEE Property Forum 2014 konferencián a hazai ingatlanpiaci szereplőket talán legjobban foglalkoztató „Tényleg elérte a magyar piac a mélypontot?” című panelbeszélgetés legfontosabb üzenete, hogy a piac szereplői egyetértenek: 2015 jobb lesz, mint 2014. Szintén optimizmusra ad okot, hogy a panelisták szerint a Magyarország kapcsán gyakran hangoztatott politikai kockázatok csak a bankrendszert fenyegetik, az ingatlanpiac szereplőit nem. tovább a cikkhez… A régiós ingatlanpiac jelene egyetlen térképen 2014.09.25 14:53 A harmadik szekció Jörn Stobbe FRICS, a RREEF Management ügyvezető igazgatójának előadásával kezdődött, aki az intézményi tőke Közép- és Kelet-Európában betöltött szerepéről beszélt. Prezentációjában rábukkantunk a régiós ingatlanpiacok állapotát bemutató talán legbeszédesebb ábrára. A fenti térkép az egyes kelet-közép-európai országok ingatlanpiacának aktuális vonzerejét mutatja. Zölddel jelöltek a befektetők elsőszámú célországai, Lengyelország és Csehország. Sárga szín jelzi azokat az országokat, ahol a befektetők ma jelen vannak, azonban csökken a vonzerejük (Magyarország) vagy túl alacsony likviditás tapasztalható (Szlovákia). Narancssárgával jelöltek azok az országok, amelyek jelenleg nincsenek a befektetők fókuszában. A Balkán államai is ide tartoznak, azonban az átláthatóság hiánya Délkelet-Európában külön problémát jelentenek, emiatt külön színt kaptak a térképen. Végezetül, pirossal azok az országok szerepelnek a térképen, melyek túlságosan magas geopolitikai kockázatot képviselnek ahhoz, hogy a befektetők megfontolása alá kerüljenek. Olyan ez, mint a házasság 2014.09.25 14:00 A második szekció záróbeszélgetése a csehországi és szlovákiai logisztikai fejlesztésekről szólt. Jaroslav Kaizr MRICS, a CTP üzleti igazgatója, a panel moderátora nyitóbeszédében elmondta, hogy az üresedési ráták tavaly jelentősen, a régiós átlag alá csökkentek a két országban. Az idei év első nyolc hónapjában ráadásul növekvő befektetői aktivitást láthattunk Csehországban. Arra a kérdésre, hogy meddig tarthat még a fejlődés, Martin Polak, a ProLogis alelnöke azt válaszolta: „sajnos nem örökké”, azonban hisznek Prágában és örömmel látják, hogy stratégiai döntések nélkül is sorra prezentálták magukat a lehetőségek Csehországban (elsősorban Prágában). Tomas Micek, a Point Park Proiperties csehországi fejlesztési vezetője szintén bízik a cseh (és a szlovák) piacban és reméli, hogy a jövőben növelni fogják régiós befektetéseiket. A két ország logisztikai piacának jövőjével kapcsolatban Micek elmondta, hogy 2015-16-ban várhatóan folytatódni fog a jelenlegi trend, a spekulatív építkezésék érája azonban már véget ért. Karel Stransky, a Colliers vállalati megoldásainak igazgatója (EMEA) megpróbálta megválaszolni, honnan jön a növekedés a logisztikai szektorban. Véleménye szerint a növekedés a nyugati keresletnek köszönhető. A régió olcsó lehetőségeket kínál, azonban vigyáznunk kell, mivel keletebbre még olcsóbb lokációkat is találhatunk. Stransky a jövő ipari parkjaira vonatkozó elvárásokkal kapcsolatban elmondta: azoknak több funkciót kell majd ellátniuk, azonban általában kevesebb helyre lesz szükség. Egyedül a kiskereskedelmi cégek igényelnek majd több területet az e-kereskedelem fejlődése miatt. Ezen kívül több robotot, illetve hatékonyabb és alacsonyabb energiafogyasztást lát a jövőben a szakértő. A beszélgetés közben a bérlők és bérbeadók közötti viszonyt Polak egy házassághoz hasonlította, ahol a két fél bármennyire is megértheti egymás álláspontját, „a feleség sosem fog úgy gondolkodni, mint egy férfi, a férj pedig sosem fog úgy gondolkodni, mint egy nő”. A szektor jövőjével kapcsolatban is szavazást hirdettünk. A válaszadók 56%-a úgy gondolja, hogy a következő 12 hónapban növekedni fognak a kelet-közép-európai ipari ingatlanpiaci befektetések és mindössze 16% vár csökkenést. A panel résztvevői többségében egyetértettek abban, hogy bár a cseh és szlovák piacok érettebbé váltak az elmúlt években és földrajzi elhelyezkedésük is vonzó, méretük – jóval kisebbek, mint Lengyelország és Románia, melyek jobban vonzhatják a befektetőket – azonban gátat szabhat a fejlődésnek. Szintén egyetértettek a szakértők abban, hogy a szlovák piac rendkívül lokalizált, a logisztikai területek 85%-a Pozsony közelében található. Ebben a beszélgetésben is felmerült az orosz-ukrán válság hatásának kérdése. A válaszadók 34%-a nem vár változást, 54%-uk azonban úgy véli, a konfliktusnak negatív következményei lehetnek a régiós logisztikai piacra. Varsó még mindig a lehetőségek hazája? 2014.09.25 13:25 Erre kérdésre próbálták a következő panelbeszélgetés szereplői megtalálni a választ Pawel Zelich, a Noerr partnerének vezetésével és a közönség segítségével. A kérdésre, hogy Varsó már teljesen elszakadt-e a régiótól, illetve a régiós versenytársaktól, vagyis lehet-e már a lengyel fővárost egy úgynevezett érett piacnak nevezni, vagy még nem, a válaszok megoszlottak. A nemzetközi közönség többségében azt válaszolta, hogy Varsó gyorsan halad efelé, de egyelőre még nem tart ott. Ezt a jelenlévők 52%-a gondolta. További 32% már érett piacnak találja Varsót, hasonlóan a nyugat-európai piacokhoz, 16% pedig nem mondaná semmiképp sem érettnek a legtöbb tőkét, bérlőt és ezzel együtt figyelmet vonzó régiós fővárost, csak némileg tekinti eltérőnek a régió más piacaitól. A jövőbe tekintve is megfogalmazódott egy felvetés, miszerint vajon vonzó befektetési célpont lehet-e Varsó a következő 1-3 évben? Az közönség 57%-a nemmel szavazott, és más régiós piacokat gondol jó lehetőségnek, míg 28% az igent választotta, és 16% szintén a nemet, de szerintük valamelyik nyugat-európai piac lehet az, amelyikbe érdemes lehet befektetni. David Brodersen, aki a válság évei alatt hazánkban az egyik legaktívabb befektetőnek, a Heitmannak az alelnöke úgy vélte, hogy a lengyel piac továbbra is jó befektetés. Választása melletti erős érvként felhozta, hogy egyetlen másik régiós piac sem tud 400 ezer négyzetméteres nettó abszorpciót produkálni 2013-2014-ben. Ez elég impresszív ahhoz, hogy továbbra is jó befektetésként tekintsen bárki a varsói, illetve a lengyel piacra egyaránt. 2011 decemberében robbant a hír, hogy mintegy 45 milliárd forintért értékesítette négy budapesti épületének többségi tulajdonát a TriGranit, Demján Sándor ingatlanfejlesztési vállalkozása. A vevő az amerikai Heitman ingatlanbefektető volt. A Millennium Városközpontban értékesített irodaépületek összterülete mintegy 70 000 négyzetméter volt. Dietmar Reindl, az Immofinanz Group operatív vezérigazgató-helyettese a bérlőkkel való kapcsolattartásra is kitért a beszélgetés során. Az Immofinanz Group hazánkban, néhány egyég ingatlant leszámítva, a Stop.Shop üzletláncról lehet ismerős. Reindl véleménye szerint a bérlők megtartásához, az üzleti eredmény javításához ez egyik legfontosabb az ügyfélkezelés. Nem megtalálni és meggyőzni nehéz a fontos bérlőket, hanem megtartani, amiért pedig mindent meg kell tenni. A vezérigazgató-helyettes szerint Lengyelország továbbra is a legjobb feltételeket kínálja a régióban. Eva Böhler, az UniCredit Bank nemzetközi ingatlanfinanszírozási üzletág vezetője szerint leginkább a fenntarthatósági szempontok azok, amikben komoly lemaradása van a legjobban teljesítő régiós piacnak, vagyis a lengyelnek, a nyugati társakhoz képest. Ezért gondolja azt, hogy a varsói piac még nem tartozik a nyugati értelemben vett érett társaságba. Hogy fognak kinézni az irodák a jövőben? 2014.09.25 12:43 Teszi fel előadásának kérdését Jana Vlkova MRICS, a Colliers International csehországi vezetője. 2015-re 1,3 milliárd ember lesz „mobil munkás”, vagyis olyan, aki nem lesz helyhez, avagy irodához, íróasztalhoz kötve. Ennek is köszönhetően az adatok és a szoftverek több mint 60%-át „felhőkben” fogjuk tárolni. A munkavállalók felét már az Y-generáció, vagyis a 90-es években születettek, illetve a 2000 után születettek teszik majd ki, akik egyre inkább a vezetékek és kötötségek nélküli világot képviselik, ami az álatlános gondolkodás mellett a klasszikus irodatereket is megváltoztatja. Átalakulnak az irodák, másfajta terek lesznek, másfajta asztalok, stb. A lehetséges jövőbeli munkahelyeket egy korábbi, ” Mesebeli munkahelyek ” címet viselő cikkünkben már igyekeztünk bemutatni. Kinnarps „Next Office” koncepció bemutatóterme Vlkova szerint azért is nagyon fontos fejleszteni a munkahelyünket, mert elveszíteni egy munkavállalót sokkal többe kerül, mint kialakítani a megfelelő környezetet számukra. A jövő irodái támogatják majd a közösségi munkát, az egyszerű együttműködést, lesznek megfelelő és interaktív komminukációt segítő tárgyalók a legmodernebb informatikai eszközökkel felszerelkezve, és olyan környezetet jelentenek, ahol kellemesen és jó hangulatban tudják eltölteni a munkaidejüket az alkalmazottak. Prezentációja végén a szakértő egy Amszterdamban lévő cég példáját is bemutatta, ahol egy 8200 négyzetméteren működő 400 fős céget, az újfajta irodai elrendezésnek köszönhetően, 4600 négyzteméterre csökkentettek, így spórolva pénzt a bérleti díjon, és téve modernné és fiatalossá a munkahelyet. Egyre színesebb a kép – Szélesedő befektetői fókusz 2014.09.25 12:06 A következő befektetői kerekasztal-beszélgetésen a régió legjelentősebb ingatlanbefektetőinek vezető szakemberei osztották meg gondolataikat a kelet-közép-európai ingatlanpiacok helyzetéről és kilátásairól. Az európai, és benne a kelet-közép-európai ingatlanpiacokon egyre erősödik az optimizmus, ám a befektetők alapvetően még mindig az alacsonyabb kockázatokat képviselő, érettebb, core piacokra koncentrálnak. A konzervatív stratégiával rendelkező piaci szereplők fő fókusza továbbra is Lengyelország, az egyértelmű favorit Varsó, és a nagyobb volumeneket kereső intézményi befektetők számára csaknem az egyetlen célpont. Magyarország még mindig a legkockázatosabb régiós piacok egyikének számít, elsősorban a politikai kockázatok, és kevésbé a fundamentális problémák miatt. A budapesti piac ugyanakkor még mindig alulárazott, jelentősen attraktívabb hozamszinteket kínál az érettebb régiós piacokhoz képest, és a magasabb kockázati étvággyal rendelkező, illetve opportunista befektetők számára kimondottan vonzó lehetőségeket kínál. A kelet-közép-európai régió ingatlanpiacai még mindig homogén képet mutatnak, vagy a befektetők erősen megkülönböztetik és egyedi értékelés alapján ítélik meg az egyes piacokat? – ütötte fel beszélgetést a kerekasztal moderátora, Csűrös Csanád, a Portfolio Csoport üzletfejlesztési igazgatója. A beszélgetők egyetértettek abban, hogy ez a korábban uralkodó nézet már régóta nem érvényes: a régiós a piacok erősen polarizáltak, az egyes országok gazdasági teljesítménye, makrogazdasági mutatói jelentősen eltérnek, és az egyes piacok az ingatlanpiaci ciklus eltérő pontjain állnak. A kelet-közép-európai régió összességében egyre érdekesebb, ám a befektetők nagyon szelektívek az egyes piacokkal és egyedi eszközökkel kapcsolatban- mondja Markus Kuttner, a CA Immo régiós eszközkezelési üzletágának vezetője. Alexander Goepfert, a Noerr partnere és ingatlanbefektetési csoportjának vezetője részben vitatja az előbbi nézeteket. Úgy véli, hogy a régió hellyel-közzel egységesen szerepel a befektetők térképén, erős kivételt Lengyelország jelent. Az egyik legfontosabb különbség a piac likviditása, ami döntő előny az ingatlanbefektetési piac teljesítménye szempontjából. A régió többi piaca még mindig limitált lehetőségeket kínál a nagyobb volumeneket és biztos kilépési pontokat kereső intézményi befektetők számára. A régió lehetőségeit vizsgálva Polster Tamás, MRICS, a DTZ vállalati tanácsadási üzletágának igazgatója (EMEA) elmondta, hogy a budapesti piacot mélyen alulárazottnak értékeli. Úgy véli, hogy Belgrád egyre nagyobb érdeklődésre tart számot, kiváló fejlesztési lehetőségekkel és kevésbé telített piaccal. A lengyel régiós városok Varsó után a legkeresettebb lokációk közé tartoznak. Egyes nézetek szerint ugyanakkor Bukarest alulbecsült piac, több okból is, ezek között az egyik legfontosabb, hogy Románia egyre inkább a német ipar fókuszába kerül, amely további tőkét vonz, ezek piacig egyre erősebb fundamentumokat teremtenek. Radu Boitan FRICS, a Revetas Capital

Kulcsszavak: Demján Sándor, Immofinanz, Trigranit, Colliers International, DTZ
Címkék: Demján Sándor interjú
Kategóriák: MONEY