(2015/9.) Szabó Zsolt, a TriGranit befektetési vezérigazgatója – és a cég menedzsmentje – túl van élete leghosszabb 15 hónapján. Demján Sándor megkötötte élete üzletét, ez zajlott a kulisszák mögött. Interjú. Jól megérdemelt pihenés a Balatonon? Sok volt a túlóra, sokat kellett utaznia? Tizenöt hónapja dolgozunk ezen a tranzakción, és közben közel kétszázmillió euró értékben újrafinanszíroztuk az ING-vel legnagyobb bevásárlóközpontunkat, a krakkói Bonarka City Centert, valamint párhuzamosan lezártuk az Immofinanz és Peter Munk kivásárlását is. Az eladó oldaláról nem alkalmaztunk tanácsadókat, így volt túlóra és utazás is bőven. Igazi csapatmunka volt, a felső vezetés minden tagja és körülbelül húsz további kulcsember is kivette a részét belőle. Hogy haladtak a tárgyalások? Végig egyértelmű volt, hogy a TPG Real Estate-tel itt üzlet lesz, vagy voltak azért mélypontok is? Egy ilyen volumenű tranzakció kimenetele mindaddig kétséges, amíg a vevő át nem utalja a vételárat. Az aláírás persze óriási előrelépés, de ahogy mondani szokták: „Az operának nincs vége addig, amíg a kövér hölgy énekel.” Több mélypont is volt, de ahol ennyi szereplő van – köztük egy befektetési alap és egy tőzsdén jegyzett cég is -, ott olykor óhatatlanul kialakul a farok csóválja a kutyát helyzet, és a bürokrácia agyonnyomja az üzleti szándékot. Demján úr két héttel a tervezett aláírás előtt írt egy levelet az összes érintett félnek, amelyben kijelentette, hogy ha július 28-án éjfélig nincs aláírás, eláll az üzlettől. A megjelölt napon 11.30-kor az aláírás megtörtént. Érkezett mástól is ajánlat, esetleg korábban, a TriGranitra vagy annak egyes részeire? Számos érdeklődő volt az egyes projektekre és a cég egészére is. A kombinált akvizíciók területén az amerikai befektetési alapok dominálnak a piacon, amelyek a tengerentúli monetáris lazításnak köszönhetően rendkívül likvidek. Alapstratégiájuk a gyors növekedés, egy néhány milliárdos ingatlancég létrehozása két-három év alatt, majd egy tőzsdei exit hét-tíz éves időtávban. Ha céget és a céggel együtt egy teljes integrált ingatlanplatformot vesznek, akkor időt nyernek, és az idő számukra több mint pénz. A megfelelő szakmai múlttal rendelkező régiós ingatlancégek száma véges, így a TriGranit kézenfekvő célpont volt. Tavaly rákérdeztünk Demján Sándornál, hogy várható-e a cég eladása, hiszen voltak ezzel kapcsolatos információink. Tényleg csak egy jó ajánlatra vártak? A TPG ajánlata jól időzített ajánlat volt, elfogadható árazással, de nem vártunk rá. Fontos megjegyezni, hogy nem az egész céget adtuk el, csak a lengyel és a szlovák portfóliót, az ezekben lévő eszközöket, jogokat. Eladtuk ugyan a TriGranit nevet is, de a Demján Csoport által menedzselt eszközhalmaz értéke még mindig másfél milliárd euró felett van. Önnek személy szerint mi volt a legnehezebb ezekben a tárgyalásokban? Volt olyan, amire nagyon fel kellett készülni, amin elcsúszhatott volna esetleg az egész? A kérdésnek van egy személyes és egy szakmai vetülete is. Jómagam és dr. Sallay András, jogi főtanácsadó kollégám az adásvétel letárgyalásáért és a tranzakció zárásáért voltunk és vagyunk felelősek. Ám a tranzakció keretében tulajdonképpen eladtuk eddigi munkahelyünket és a felső vezetés többi tagját is, akikkel mostanra kovácsolódtunk igazán össze. Mindkét csapat erős marad, de ezekkel a kollégákkal tizenöt évig dolgoztunk együtt, és a cég történetének egy meghatározó fejezete ezzel a lépéssel most mindenképpen lezárul. Szakmailag a legnagyobb kihívás az volt, hogy tulajdonosaink a piacinál kedvezőbb garanciastruktúrát követeltek meg tőlünk úgy, hogy közben az ár nem sérülhetett. Több mostani felvásárlás kapcsán elhangzott, hogy az alapítók azért adták tovább a cégüket egy tőkeerős külföldi vevőnek, mert saját erőből nem tudtak volna tovább növekedni (akár régiós szintre). A TriGraniton volt e miatt nyomás? Érezték, hogy a növekedési lehetőségeik végesek, előbb-utóbb csak egy felvásárlás lehet a járható út? Nem kérdés, hogy a TPG mögött világviszonylatban is óriási tőke áll (hetvenmilliárd dollár), és a TriGranit ugródeszka egy még nagyobb cégbirodalom létrehozásához. De a TriGranit már régiós szintre nőtt, és jelenleg is tőkeerős tulajdonosai vannak, így nem volt eladási kényszerben. Inkább egy jól időzített, jól árazott ajánlatnak és a tulajdonosok stratégiaváltásának köszönhető a szlovák és a lengyel portfólió eladása. A cég mögött álló egyes tulajdonosoknak is más-más volt a motivációjuk. A hatszázmillió dolláros vételár mennyire áll közel a valósághoz? Reálisnak mondható? Közel áll a valósághoz. Mitől függött, hogy a magyarországi érdekeltségek közül mi marad meg a TriGranitnál? A legnagyobb magyarországi érdekeltség, a WestEnd nem TriGranittulajdon, így azt a TriGranit nem is adhatta el. A TriGranit fejlesztette a WestEndet, és akkoriban még az EBRD és az AIG amerikai biztosító egyik alapja, valamint a TrizecHahn is tulajdonos volt. A TriGranit beruházott ugyan, de elkészülte után eladta a WestEndet. Az akvizícióra egy új holding, a Limedale szerveződött, ami jelenleg is Demján Sándor, Csányi Sándor és Peter Munk tulajdona. A TriGranit-cégbirodalomnak maradnak részei Magyarországon, vagy az összes cég ciprusi, külföldi bejegyzésű lesz? Azért is kérdezzük, mert érdekel minket, hogy a tranzakció után a cég milyen szinten marad meg a magyar piacon (azontúl, hogy maradtak itt ingatlanjai)? Előbb említettem, hogy a kezdet kezdetén az EBRD, az AIG és a Trizec is tulajdonosunk volt. Egy közép-európai régiós ingatlanvállalatnak a ciprusi holdingstruktúra nemzetközileg is elfogadott rendszer volt, hiszen Ciprusnak a kettős adóztatást elkerülő egyezménye volt minden célországgal. Ezért is döntött a nemzetközi tulajdonoscsoport Ciprus mellett. A projektvállalatok pedig mindig az adott országban voltak bejegyezve, ez eztán sem lesz, lehet másként. Tehát a tőke ugyan külföldi holdingon keresztül érkezett, de azt kelet-közép-európai országokban ruháztuk be (mint a WestEnd esetében Magyarországon). Ott vált az adott ország javára, hiszen ott multiplikálódott. Egy adott nemzetgazdaságnak alapvető érdeke, hogy a tőke és a profit ne menjen ki az országból, épp ellenkezőleg, minél több jöjjön be. A Demján Csoport eladott külföldön, és az ebből befolyó pénzt Magyarországon szeretné befektetni. Így ha rajtunk múlik, itthon fogunk beruházni a saját tőkénkből. A fejlesztéseken keresztül pedig további munkahelyeket és érteket tudunk teremteni, amellett hogy a WestEnd és a Müpa még a tulajdonunkban is maradt. Várhatók-e újabb tranzakciók a megmaradt érdekeltségekre? Felkeltette-e mások érdeklődését is ez a nagy üzlet? A Demján Csoport friss tőkével rendelkezik, és új tulajdonosi szerkezetünk nagyobb rugalmasságot és rövidebb reakcióidőt biztosít nekünk. Igen, várhatók újabb tranzakciók és beruházások egyaránt, sőt több külföldi befektető is szeretne csatlakozni hozzánk. Szabó Zsolt A 43 éves szakember már húsz éve dolgozik Demján Sándor mellett, korábban a személyi asszisztense is volt. Az elmúlt években a TriGranittal hárommilliárd eurónyi befektetést és kétmilliárd eurónyi ingatlanfinanszírozást hozott tető alá. Övé az ország egyetlen füves teniszpályája Paloznakon, itt készült fel a Wimbledonban győztes magyar junior páros is. ZSIBORÁS GERGŐ

Kulcsszavak: Demján Sándor, Immofinanz, Peter Munk, Trigranit, Művészetek Palotája, WestEnd
Címkék: Demján Sándor interjú
Kategóriák: MONEY